(Voir aussi historique et les Frigos avant nous)
© François Schnepp
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Photo GoogleEarth environ fin 2002 :
Locaux d’activités
Les occupants des Frigos ont toujours défendu la notion d’activités. Cette détermination transparaît dans l’article 1 de la Charte (site de création et de production) mais également dans l ‘action même de choisir de s’implanter dans un patrimoine industriel et dans un quartier industriel. Il ne s’agit pas de folklore, les professions variées du site avaient avant tout besoin de fonctionnalité, de qualité du bâti et d’une certaine honnêteté architecturale, pas d’ « effet-vitrine » , un bon outil de travail, une symbiose activité/atelier, une architecture de contenu.
Leur investissement matériel et humain a prolongé ce comportement, cette action est moins spontanée qu’elle n’y paraît, elle a un sens qui a précédé une expérience réussie. Parmi les locataires présents sur le site à l’origine,les 11 entreprises de production (s.a.r.l.) y participaient fortement à leur manière, ne serait-ce que par leur présence, production et équipes.
Cette symbiose contenant/contenu harmonieuse et économe a poussé très tôt les occupants des Frigos à l’exprimer comme contre-exemple, notamment sur l’orientation de la ZAC. APLD91 a prolongé cette détermination, exprimant cet angle majeur des Frigos, mais également, une façon différente d’appréhender l’urbanisme, par le contenu.
L’association, défendant aussi l’implantation ou la ré-implatation d’activités sur la ZAC Paris Rive Gauche, a généré la création d’un groupe de travail PME-PMI d’activités au sein de la concertation
Le terme « activités » lié aux PME-PMI englobe des professions de productions artisanales, métiers d’art, petites industries, transformation, semi-production, mais également des activités de production, de nouvelles technologies, nouveaux produits, ingénierie de matériaux, nanotechnologies, production informatique etc.
C’est donc un pôle d’emplois extrêmement variés, correspondant à des attentes mais également à des savoir -faire et des connaissances multiples qui ne demandent qu’à se développer.
En 15 ans, Paris a perdu 200 000 emplois (chiffre acté par M. Sauter et Mme Cohen solal) dépendant essentiellement des activités de production, sous la pression immobilière, la promotion de l’activité tertiaire et une certaine « loftisation » ravageuse.
Des milliers d’activités ont été définitivement éliminées sans états d’âme et perdus avec elles un peu plus de mixité et de cohésion sociale, de vie de quartier, de patrimoine culturel, d’authenticité...
Privée de ces richesses qui faisaient sa notoriété internationale, la capitale tend de plus en plus à devenir une coquille creuse difficilement maintenue par des opérations vitrines.
Face à cela, les prises de conscience récentes de la Mairie et de la Direction du Développement Economique et de l’Emploi ne suffisent pas.
Re-développer un tissu social actif, intelligent et harmonieux est devenu de plus en plus difficile.
Ce phénomène déplorable devient caricatural sur la ZAC Paris Rive Gauche.
Pourtant le passé et le présent dans cette partie du XIII ème arrondissement témoignent sociologiquement, et culturellement d’un ancrage industriel caractérisé.
APLD intervient partout où elle le peut et quand elle le peut pour corriger cet état de fait : concertation, Conseil de quartier, milieu associatif, réunions publiques.
Ses propositions sont parfois entendues par certains, mais la SEMAPA (qui pourtant dés la création de la ZAC s’était engagée à construire 100000m2 de PME-PMI d’activités) ne les écoute que dans le cadre insuffisant de montages financiers (nos propositions sur les aides à l’implantation) et semble vouloir rester à contre-courant d’un mouvement de progrès, préférant faire des bénéfices rapidement sur la vente de terrains à construire servant une politique de « bureaux à tout prix » .
Son argumentation pour continuer à justifier ce point de vue nous semble aujourd’hui légère, désuète et donc insatisfaisante.
L’association a des propositions précises fondées sur une connaissance du terrain, des dossiers, des mécanismes économiques, des réseaux professionnels.
Le groupe de travail PME-PMI d’activités était pour nous l’occasion d’un débat de fond et d’une étude (réalisée par des experts indépendants) étude comparative des impacts sociaux- économiques d’une politique de construction misant essentiellement sur le tertiaire avec une politique de construction s’appuyant aussi sur le secondaire.
Ce qui pour le dire autrement revient à comparer une politique de la construction qui mise et ne tient compte que des retours sur investissements rapides et faciles, sans réélle préoccupation de ses impacts sociaux -économiques à long terme; avec une politique de la construction qui investit,précisément sur le long terme, dans le cadre d'un développement durable réel, économique, urbanistique et évidemment social.
Cet objectif que nous défendons plus généralement sur la ZAC, nous l’avons aussi pointé sur l’îlot M1D, le site des Frigos s’enorgueillissant de la présence de 18 activités différentes (dernière étude commandée par la D.A.C effectuée par un cabinet indépendant), cet îlot nous semblant exemplaire pour implanter de nouvelles PME-PMI d’activités afin d y créer une synergie économique (pôle de compétitivité-clusters) avec les Frigos et l’université dans un premier temps...
Il nous semble que nos réflexions correspondent à une attente de la part des habitants du XIIIe, de la part de créateurs d'activités nouvelles mais aussi de la part d’étudiants, pédagogues et formateurs de l’université qui s’implante et leur intérêt motive notre détermination.
Dans ce vivier d’activités, tous trouveront certainement de nouvelles richesses que n’apportent plus des bureaux normalisés.
La mixité sociale tant attendue sur cette ZAC, pour que naisse enfin un vrai quartier, ne peut s’arranger de la ségrégation d’une catégorie d’activités et d’emplois.
Programmation et perspectives de développement sur Paris Rive Gauche
Réunion du 20 octobre 2005
| LISTE DES PARTICIPANTS | ||
| VILLE DE PARIS | ||
| Cabinet J.P. CAFFET | Denis ALKAN | |
| Cabinet S. BLISKO | Marie-Eugénia MIGNOT | |
| Direction de l’Urbanisme | Ioannis VALOUGEORGIS | |
| Direction du Développement économique et de l'emploi | Patrice VERMEULEN | |
| SEMAPA | ||
| Directeur Général | Michel DRESCH | |
| Directrice Générale adjointe | Elisabeth ANTONINI | |
| Directrice de la Communication | absente | Nathalie GRAND, |
| Direction de la Programmation et de l’Urbanisme | Elisabeth DUFLOS, Ludovic VION, | |
| Direction des Infrastructures et Constructions | Jean-Louis GERBENNE | |
| Direction du Développement | Catherine BEYLAU | |
| AUTRES INSTITUTIONS | ||
| SNCF | Dominique CHAUVEAU | |
| Préfecture de Paris, Direction de l'urbanisme | absent | Jean-Jacques MUR |
| PERSONNALITES EXTERIEURES | ||
| Garant de la concertation | Gilbert CARRERE | |
| Personnes qualifiées | Francis BEAUCIRE, Bertrand AVRIL | |
| BUREAU DES ASSOCIATIONS | ||
| Chargé de mission | Olivier SUDREAU | |
| REPRESENTANTS DES ASSOCIATIONS | ||
| SOS Paris XIIIème | Odile STASSINET | |
| ADA 13 | Ginette TRETON, Agnès PLANCHAIS | |
| Plate-forme des comités parisiens d'habitants | Représentée par Ginette TRETON | |
| ESPACE 13 | Thierry CATELAN | |
| TAM-TAM | absent | Patrick BERTON |
| Odyssée Lutèce | Jean Georges CEP | |
| Paris Banlieue Environnement | absent | Witold MARKIEWICZ |
| Locataires Fulton, Bellièvre, Flamand | Dominique MACAIGNE | |
| Association des usagers des transports | absent | Jacques STAMBOULI |
| L’Ecologie pour Paris | absente | Marie-Hélène LAURENT |
| Droits des piétons | absente | Sylviane AUTEBERT |
| APLD91 | Stéphane GERARD | |
| APLD91 | T. LEONARD | |
| Association SPPEF | absent | P. MORIS |
| APARIS 13 | absent | Madame CIMAZ |
| 13 O’QUAI | absent | Frédéric LEBEAUPIN |
| Vivre le nouveau 13ème | absent | Jean Michel PHILIPPON |
| CONSEILS DE QUARTIER | ||
| Conseil de quartier n° 8 | absent | Claude AZZOLA, Claude PAQUET |
| Conseil de quartier n° 4 | absent | Emmanuel LEGUY |
| Conseil de quartier n° 7 | André MESAS | |
Ordre du jour de la réunion de concertation
I. Définition des activités dans le plan local d’urbanisme
II. Présentation des aides accordées par la Ville de Paris et par la Région Ile-de-France
III. Présentation de deux hôtels d’activité
IV. Présentation comparée de la construction simulée de locaux d’activité
La réunion de concertation est ouverte à 18h45
Monsieur DRESCH rappelle l’objet de la présente séance, à savoir la définition des activités dans le plan local d’urbanisme, les aides qui sont accordées aux PME-PMI par la Ville de Paris et la Région, la présentation des hôtels d’activité fonctionnant actuellement sur le territoire de la Ville de Paris et une étude de montage d’opération de construction de locaux d’activités. Monsieur DRESCH précise qu’il n’existe cependant pas à ce jour, sur Paris Rive Gauche, une programmation détaillée en termes de localisation relative aux locaux d’activités, mais que des objectifs quantitatifs sont clairement définis dans le programme de la ZAC.
I. Définition des activités dans le plan local d’urbanisme
Monsieur GERARD rappelle que 80°% du tissu économique de la capitale est constitué de PME et de PMI dont les revenus sont largement excédentaires. Il constate que la Ville de Paris accomplit un très important effort pour favoriser leur ré-implantation sur le territoire de la capitale.
Monsieur LEONARD craint que l’ordre du jour de la séance ne corresponde nullement à la réalité de la situation économique.
Madame ANTONINI rappelle que sur le territoire de la ZAC Paris Rive Gauche a été prévue une programmation d’activités. Ces activités ont été conçues au regard de la définition qu’en donnait le POS : à savoir des activités artisanales, industrielles, commerciales, des activités de services, des PME et des grands magasins. Le PLU, qui a succédé au POS, a remplacé la notion « d’activité » par celle de « segments de développement économique parisien ». Ces segments sont l’hébergement hôtelier, le commerce, les bureaux, l’artisanat, l’industrie et les entreprises. L’objet de la présente réunion, note Madame ANTONINI, porte sur les trois derniers segments.
Monsieur GERARD précise que le document fondateur de la SEMAPA faisait explicitement allusion aux « activités industrielles et artisanales », ce qui exige des contraintes techniques spécifiques. C'est la raison pour laquelle il s’étonne que cette expression ne soit finalement pas reprise in extenso.
II. Présentation des aides accordées par la Ville de Paris et par la Région Ile-de-France
Madame BEYLAU indique aux participants que les aides immobilières sont dispensées par la Région Ile-de-France et correspondent à des investissements devant être réalisés. Elles sont notamment destinées à des organismes publics ou sociétés d’économie mixte. Elles s’accompagnent d’obligations conventionnelles. Les aides destinées aux locaux d’activités sont d’un montant maximal de 35% de l’investissement avec un plafond de 457 347 € par opération. Une aide de 45% reste exceptionnelle (elle s’applique seulement aux pépinières réalisées dans le cadre de la politique de la ville et aux pépinières innovantes. Dans ces cas, le plafond peut s’élever à 762 256 €. D’autres aides s’adressent directement aux entreprises. Elles sont versées par la DDEE de la Ville de Paris. La première est une aide à la création. La seconde regroupe plusieurs aides financières qui sont destinées à la création et au développement des entreprises. La troisième est le fonds de garantie « Paris finance plus ». La quatrième regroupe des aides d’autre nature. La cinquième concerne des exonérations de taxe professionnelle. Il existe enfin des aides dispensées par la Région aux PME et aux PMI et aux artistes afin de leur permettre d’aménager leurs ateliers.
Monsieur GERARD ajoute qu’il existe également des aides qui sont destinées au développement des réseaux.
Monsieur VERMEULEN indique que ces aides concernent plutôt les jeunes entreprises. Certaines de ces entreprises sont spécialisées dans les nouvelles technologies.
Monsieur GERARD constate que l’urbanisme prend en compte depuis très peu de temps les besoins et les obligations des PME. Les jeunes entreprises ne sont pas les seules à éprouver le besoin d’une aide financière. Certaines d’entre elles ont, en effet, besoin de pouvoir s’implanter dans un bâti et un environnement convenable. La façon dont elles sont accueillies est d’autant plus important que près de 200 000 emplois ont quitté Paris au cours des dernières années. Ce n’est que récemment qu’une prise de conscience est intervenue à ce sujet au sein de la Ville de Paris.
III. Présentation de deux hôtels d’activité
Monsieur DRESCH propose d’examiner d’une part, le mode de financement des hôtels d’activités et, d’autre part, d’étudier les conditions dans lesquelles peuvent être envisagées leur implantation sur le territoire de la ZAC Paris Rive Gauche.
Monsieur GERARD souligne que l’objet de l’Association qu’il représente a toujours été de centrer le débat sur le seul contenu. Un de ses paramètres est de s’interroger sur le financement des projets. De la sorte, l’analyse économique des programmes a été intégrée à la réflexion globale sur le projet.
Monsieur CATELAN considère qu’il est important de dissocier la question de la subvention de celle de l’assistanat. Lorsque les subventions sont allouées à des acteurs économiques ou à des personnes morales, c’est parce que celles-ci jouent un rôle significatif.
Appuyant les propos précédents, Monsieur GERARD indique que l’expression qui a sa préférence dans le débat actuel est celle « d’aide à l’implantation d’activités ».
Madame BEYLAU commente les conditions de réalisation des trois derniers hôtels industriels dont la Ville de Paris a été à l’initiative. Dans ces nouvelles constructions, les charges foncières sont neutralisées et le paiement des baux est, pour les premières années, reporté. Le prix du mètre carré utile s’élève à 2 177 € hors foncier. Le loyer prévu s’élèverait à 165 € le mètre carré. Le rendement obtenu s’élève à 7,6%. sans charges foncières. Avec un loyer tenant compte des charges foncières, le rendement tombe à 5,1%.
Monsieur DRESCH s’interroge sur les conséquences de cette chute du rendement sur le montant du loyer.
Madame ANTONINI indique qu’il est impossible d’uniformiser l’exemple cité par Madame Beylau. Il existe, en effet, de multiples exemples de mode de fixation du montant du loyer.
Appuyant le propos précédent, Monsieur VERMEULEN indique que la DDEE adapte le montage à l’objectif qu’elle poursuit.
Madame BEYLAU précise que la rentabilité demandée pour les locaux d’activités s’élève à 8,5% pour un investisseur privé, montant correspondant parfaitement à la situation parisienne.
Monsieur GERARD s’étonne de ce montant dans la mesure où une information qui avait été portée à sa connaissance évoquait un pourcentage de 11%.
Monsieur DRESCH s’interroge sur la place de la SEMAPA : lui revient-elle, s’agissant de la ZAC Paris Rive Gauche, de négocier avec des investisseurs privés ou doit-elle demander à des organismes publics de faire office d’intermédiaire ?
Monsieur VERMEULEN estime que cette première solution est celle qui la préférence de la DDEE. Ce n’a pas toujours été le cas, ajoute-t-il, cependant.
Monsieur GERARD confirme le propos précédent du Directeur de l’Activité économique et de l’Emploi : la Ville de Paris fait effectivement appel à ces opérateurs car ils maîtrisent l’intégralité du processus de décision.
IV. Présentation comparée de la construction simulée de locaux d’activité
Madame BEYLAU poursuit la présentation du coût de l’hôtel industriel réalisé sur l’initiative de la Ville de Paris. Les charges se répartissent de la manière suivante :
• charges foncières : 35% dont :
- achat du terrain : 33%
- frais d’aménagement : 2%
• travaux : 57%, dont :
- béton et couverture : 35%
- lots techniques : 20%
- second œuvre : 15%
- façades et parois : 30%
• honoraires : 8%
• frais annexes : 1%
Les recettes se répartissent de la façon suivante :
• subvention régionale : 4%
• fonds propres : 10%
• prêt : 84%
• incidences de taxes : 1%.
Ces indications, ajoute Madame BEYLAU, constituent une simulation de plan de financement d’un hôtel industriel. Il reprend la structure moyenne de financement sur trois hôtels bénéficiant d’un bail emphytéotique dans laquelle a été introduit l’achat du foncier pour un montant de 1.220 €/m? . Ces données permettent d’établir la simulation de modèle économique pour construire des locaux d’activité sur le secteur Masséna et Bruneseau. Le prix de revient final livré brut, c'est-à-dire hors frais de commercialisation et de portage s’établit à 3.612 € le mètre carré utile pour le secteur Masséna et à 2.942 € le mètre carré utile pour le secteur Bruneseau. S’agissant du loyer d’équilibre annuel, il représente le rendement attendu du bien.
Deux rendements sont envisagés. Le premier est un rendement normal de marché. Son pourcentage s’élève à 8,5 %. Le pourcentage du rendement « amélioré » proposé par la SAGI s’élève à 7,5 %. Les surfaces louables moyennes qui sont observées dans les hôtels industriels représentent 82 % des surfaces SHON. Le prix de revient en mètres carrés louables sur le secteur Masséna s’élève à 3.900 €, correspondant à un loyer de 331 €/an hors charges et hors taxes pour un rendement brut de 8,5 % et à un loyer annuel de 292 € hors taxes et hors charges pour un rendement brut de 7,5 %.
Le prix de revient en mètres carrés louables sur le secteur Bruneseau s’élève à 3.177 €, correspondant à un loyer annuel de 270 € hors charges et hors taxes pour un rendement brut de 8,5 % et à un loyer de 238 €/an hors taxes et hors charges pour un rendement brut de 7,5 %.
Sur le secteur Masséna le coût de construction d’un hôtel industriel s’élèverait, selon la simulation dont elle donne lecture, précisément à 15 887 683 €. Dans le cas d’un rendement brut à 8,5 %, le loyer annuel s’élèverait à 329 €. Dans le cas d’un rendement brut à 7,5 %, le loyer annuel s’élèverait à 291 €.
En ce qui concerne le secteur Bruneseau, le coût de construction d’un hôtel industriel de 7000 m? SHON s’élèverait à 18.162.683 €. Dans le cas d’un rendement brut à 8,5 %, le loyer annuel s’élèverait à 269 €. Dans le cas d’un rendement brut fixé à 7,5 %, le loyer annuel s’élèverait à 237 €. Il convient de préciser que l’impact de la subvention versée par la Région Ile-de-France reste marginal d’autant que l’opération est importante en surface et en coût. Madame BEYLAU souligne, qui plus est, que cette subvention est plafonnée. En revanche, le coût du foncier reste déterminant.
Appuyant le propos précédent, Madame ANTONINI souligne que l’impact de cette subvention de la Région Ile-de-France est d’autant moins significatif que le programme est important.
Monsieur AVRIL indique que la charge foncière représente approximativement la moitié du prix de revient. La neutralisation de cette charge foncière permet la division par deux du montant des loyers précédemment évoqués.
Madame BEYLAU précise que le permis de construire peut recouvrir plusieurs activités, qu’il s’agisse de bureaux, d’industries ou de commerces. Certaines de ces activités pourraient prétendre au label « pôle de compétitivité ». Elle ajoute que Paris Rive Gauche pourrait prévoir de privilégier l’installation d’entreprises ayant un tel label. Celles-ci disposent d’avantages, notamment en matière d’exonérations fiscales. Certaines de ces entreprises seraient certainement intéressées par une installation à proximité des unités de recherche ou des grands groupes, comme Sanofi. D’autres activités pourraient s’installer pour accompagner les pôles de développement. Sur Paris Rive Gauche pourrait aussi être envisagée l’installation d’hôtels artisanaux et d’hôtels d’hébergement de quatre à deux étoiles.
Madame BEYLAU accompagne son intervention par la présentation d’une carte.
Monsieur GERARD constate que la carte présentée ne tient nullement compte des activités hébergées dans les anciens Frigos et des Grands moulins de Paris. Sous une apparence « folklorique », leur installation constitue, de la part des créateurs concernés, un effort significatif.
Monsieur VERMEULEN souligne l’opportunité d’installer certaines entreprises sur des sites comme les Grands moulins : elle permettrait de réaliser une économie significative dans des conditions très satisfaisantes.
Monsieur MESAS s’interroge sur l’état d’avancement du projet en matière de circulation automobile sur Paris Rive Gauche et sur l’avis de la voirie de Paris au sujet dudit projet. Monsieur MESAS s’inquiète notamment de la volonté de la Ville de fermer certains axes de la ZAC Paris Rive Gauche.
Monsieur VERMEULEN indique que l’objectif de la Ville de Paris n’est nullement d’empêcher les Parisiens de circuler, mais de faciliter la circulation de ceux qui souhaitent prendre les transports en commun. C'est la raison pour laquelle la Ville de Paris veut sensibiliser les livreurs, en particulier en les incitant à ne pas stationner leur camionnette en double file. Monsieur VERMEULEN ajoute que cette politique ne remet nullement en cause la volonté de la Ville de Paris de maintenir l’artisanat sur le territoire de la capitale. Dans la mesure où la Ville de Paris ne maîtrise ni l’accroissement des bus, ni la fréquence des rames de métros, elle est contrainte d’agir sur le seul levier à sa disposition, c'est-à-dire la sensibilisation des livreurs.
Monsieur GERARD rappelle le combat mené par son association pour favoriser l’implantation sur Paris Rive Gauche d’activités diverses. Cette préoccupation est destinée à donner un sens à ce quartier qui, rappelle-t-il, est historiquement spécialisé dans le commerce. Cet objectif reste toujours celui de l’Association. Monsieur GERARD achève son intervention en regrettant que la présente séance n’ait pas permis d’envisager un autre mode d’incitation de l’artisanat à s’installer sur d’autres sites que le boulevard Masséna. Il
Monsieur VERMEULEN s’interroge sur une telle possibilité, eu égard aux complications qu’elle va générer en termes de livraisons et d’embouteillages. Il souligne les besoins de la Ville de Paris et de la ZAC Paris Rive Gauche en termes de bureaux : Paris est une capitale mondiale qui doit disposer de bureaux comme d’activités traditionnelles, de commerces de proximité ou de pôles commerciaux. Il est, en revanche, inenvisageable d’installer, ajoute-t-il, des activités traditionnelles sur des sites qui ne sont en rien prédestinés à les accueillir, notamment pour des raisons de coûts.
Monsieur LEONARD constate la différence de conception urbaine entre les élus et leurs administrés.
Monsieur le Préfet CARRERE rappelle que l’ordre du jour de la présente réunion n’a pas prévu de traiter cette question. Il propose d’évoquer la question de la politique artisanale de la Ville de Paris à l’occasion d’une prochaine séance de concertation. Monsieur le Préfet CARRERE estime que l’ordre du jour a été, en l’état, totalement épuisé.